청약 가점 84점, 내 점수를 올리는 현실적인 방법

가점을 계산해 보고 나면 다음 질문이 따라옵니다. 이 점수를 올릴 방법이 있는가, 있다면 얼마나 걸리는가입니다.

가점제는 84점 만점이고 세 항목을 더해 만듭니다. 세 항목이 점수를 주는 속도가 서로 달라서, 어디에 시간을 쓸지가 갈립니다. 계산부터 해보면 답이 꽤 분명하게 나옵니다.

항목마다 점수 밀도가 다르다

무주택기간은 1년 미만이 2점에서 시작해 1년이 지날 때마다 2점씩 오릅니다. 청약통장은 6개월 미만 1점, 6개월에서 1년 사이 2점이고, 1년을 넘기면 1년마다 1점씩 붙습니다. 부양가족은 본인을 포함해 세는 방식이라 부양가족이 없어도 5점에서 출발합니다.

여기서 눈에 띄는 것은 부양가족 칸입니다. 84점 중 35점, 전체의 약 42%가 이 항목 하나에 걸려 있습니다. 그리고 사람 한 명이 5점입니다.

가만히 있어도 해마다 3점

시간만 지나면 무주택기간에서 2점, 청약통장에서 1점이 붙습니다. 아무것도 하지 않아도 1년에 3점씩 올라간다는 뜻입니다.

다만 이 상승에는 끝이 있습니다. 무주택기간은 15년, 청약통장은 15년에서 각각 만점에 닿고 그 뒤로는 멈춥니다. 두 항목을 다 채워도 49점이고, 남는 35점은 전부 부양가족 몫입니다.

그래서 실제 계획은 두 갈래로 나뉩니다. 만점까지 아직 여유가 있으면 시간이 점수를 채워 주니 그동안 통장을 유지하는 데 집중하면 됩니다. 두 항목이 이미 만점에 가깝다면 시간이 더 흘러도 점수가 오르지 않으므로, 가점제 말고 다른 경로를 함께 봐야 합니다.

기다리는 동안은 전세나 월세로 지내게 됩니다. 계약 만기에 집주인이 보증금 일부를 월세로 돌리자고 하는 상황이 오면 전월세 전환율에서 적정 금액을 확인해 두세요. 무주택 상태를 유지하는 것 자체가 가점을 쌓는 일이라, 주거비를 관리하며 버티는 기간이 곧 점수가 됩니다.

예시 가구: 지금 45점, 멈추는 곳은 64점

배우자와 자녀 한 명이 있는 가구입니다. 부양가족은 본인을 뺀 2명, 무주택기간 8년, 청약통장 10년으로 잡았습니다.

7년째에 64점을 찍고 나면 그 뒤로는 아무리 기다려도 그대로입니다. 무주택기간과 청약통장이 둘 다 만점이 되어 시간이 더 이상 점수를 주지 않기 때문입니다. 이 가구가 64점을 넘으려면 부양가족이 늘어나는 수밖에 없습니다. 자녀가 한 명 더 생기면 69점이 됩니다.

내 가구의 멈추는 지점을 알고 싶다면 청약 가점 계산기에 무주택기간과 청약통장 기간을 15년으로 놓고 지금의 부양가족 수를 넣어 보세요. 그 숫자가 지금 구성으로 도달할 수 있는 최대치입니다.

부양가족 한 명이 1년 8개월을 대신한다

시간으로 얻는 속도가 1년에 3점이니, 부양가족 5점은 1년 8개월치에 해당합니다. 점수 밀도로 보면 이 항목이 압도적입니다.

그렇다고 점수를 위해 가족 구성을 바꾸라는 이야기는 아닙니다. 다만 이미 일어난 변화를 반영하지 않아 점수를 놓치는 경우가 있습니다.

• 부모님과 실제로 함께 살고 있는데 세대 분리 상태로 두고 있는 경우
• 자녀가 태어났는데 세대 정리를 미뤄 둔 경우
• 배우자가 다른 주소지에 있는 경우

직계존속을 부양가족으로 넣으려면 같은 세대에 일정 기간 이상 등재되어 있어야 하는 등 요건이 붙고, 부양가족 본인의 주택 소유 여부도 봅니다. 요건은 세대 구성마다 다르고 규칙 개정으로 바뀌기도 하니, 신청 전에 청약홈에서 자기 상황에 맞는 기준을 확인하세요. 조건에 맞지 않는 사람을 부양가족으로 넣어 신청하면 당첨이 취소될 수 있습니다.

기산점을 잘못 잡으면 점수가 통째로 어긋난다

무주택기간은 태어난 날부터 세지 않습니다. 만 30세가 되는 날부터 세고, 그 전에 혼인신고를 했다면 혼인신고일부터 셉니다.

28세에 혼인신고를 한 사람은 30세부터 세는 사람보다 2년을 앞서 출발합니다. 점수로는 4점 차이입니다. 결혼했는데 만 30세를 기준으로 계산해 두었다면 실제 점수가 더 높을 수 있습니다.

중간에 주택을 소유한 적이 있다면 기산점이 뒤로 밀립니다. 상속으로 잠깐 지분을 가졌던 경우처럼 예외로 처리되는 상황도 있으니, 소유 이력이 있다면 계산기 숫자를 그대로 믿지 말고 청약홈 기준으로 확인해야 합니다.

기간을 셀 때 하나 더 챙길 것이 있습니다. 가점표가 연 단위 구간으로 끊기기 때문에 열한 달과 열두 달 사이에서 2점이 갈립니다. 청약 일정이 몇 주 남았다면 며칠 차이로 구간이 바뀌는지 확인해 볼 만합니다.

청약통장은 유지가 전부

통장 항목은 손댈 여지가 거의 없습니다. 가입한 날부터 자동으로 쌓이고, 해지하면 그 기간이 사라집니다. 새로 만들면 다시 0에서 시작합니다.

그래서 통장에 관한 판단은 단순합니다. 오래된 통장은 어떤 이유로도 해지하지 않는 것입니다. 납입 인정 회차나 예치금 기준은 가점과 별개로 청약 자격을 가르는 조건이라 따로 챙겨야 하고, 미성년 시기의 가입기간은 일정 한도까지만 인정됩니다. 인정 한도는 규칙 개정으로 달라진 적이 있으니 청약홈에서 지금 기준을 확인하세요.

점수로 안 될 때 바꿔야 하는 축

가점이 낮은 데는 대개 이유가 있습니다. 나이가 어리거나 가구원이 적은 경우인데, 둘 다 단기간에 바꿀 수 없습니다. 이럴 때는 가점제 경쟁 자체를 피하는 쪽이 현실적입니다.

추첨제 물량. 모든 물량이 가점으로만 배정되지는 않습니다. 주택 규모와 지역에 따라 추첨으로 뽑는 비율이 정해져 있어, 가점이 낮아도 확률이 열립니다.

특별공급. 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모 부양처럼 별도 트랙으로 뽑는 물량이 있습니다. 가점제와 다른 기준으로 심사하므로 가점이 낮아도 유리해질 수 있습니다. 요건과 소득 기준은 유형마다 다르고 자주 조정됩니다.

경쟁이 덜한 단지. 같은 점수라도 지역과 단지에 따라 결과가 다릅니다. 청약홈은 지난 회차의 당첨 가점을 공개하니, 내 점수 근처에서 당첨선이 형성됐던 곳을 찾아 보는 것이 현실적인 접근입니다.

가점 경쟁이 어렵다고 판단되면 매매 쪽 자금 계획을 같이 세워 두는 편이 낫습니다. 주택담보대출 한도가 왜 이것밖에 안 나올까에서 소득으로 감당되는 규모를 먼저 확인해 보세요.

계산기 점수와 실제 가점이 갈리는 지점

계산기는 입력한 숫자를 점수표에 넣어 더합니다. 실제 청약은 서류로 확인하므로 다음 부분에서 결과가 달라질 수 있습니다.

• 무주택 여부는 세대원 전원을 봅니다. 같은 세대에 주택을 가진 사람이 있으면 무주택으로 인정되지 않습니다.
• 부양가족 인정 요건은 세대 구성과 기간에 따라 달라집니다.
• 기산점은 혼인신고일, 주택 처분일 등 개인 이력에 따라 이동합니다.

점수를 부풀려 신청하면 당첨이 취소되고 일정 기간 청약이 제한될 수 있습니다. 애매한 항목은 낮게 잡아 두고 청약홈에서 확인하는 편이 안전합니다.

자주 묻는 질문

몇 점이면 당첨되나요? 정해진 커트라인은 없습니다. 같은 회차 안에서도 단지와 주택형에 따라 당첨 가점이 다르고, 시기에 따라 크게 움직입니다. 청약홈에 공개되는 지난 회차 당첨 가점을 내가 넣으려는 지역 기준으로 살펴보는 것이 가장 현실적입니다.

통장을 오래 두면 계속 점수가 오르나요? 15년까지입니다. 그 뒤로는 17점에서 멈춥니다. 무주택기간도 15년이면 32점으로 멈춥니다. 두 항목이 만점에 닿았다면 시간을 더 들여도 가점은 그대로입니다.

부양가족에 본인이 들어가나요? 점수를 매길 때는 본인을 포함해 셉니다. 부양가족이 아무도 없어도 5점이 붙는 이유가 그것입니다. 다만 계산기에 넣는 부양가족 수는 본인을 뺀 세대원 기준입니다. 배우자와 자녀 한 명이 있으면 2명을 넣습니다.

만점에 가까운 점수면 무조건 당첨되나요? 같은 점수를 받은 사람이 여럿이면 별도 기준으로 순위를 가립니다. 또 가점제로 배정되는 물량 자체가 주택 규모와 지역에 따라 다르므로, 점수가 높아도 지원한 유형의 물량이 적으면 결과가 달라질 수 있습니다.

여기 계산은 가점표를 그대로 적용한 추정입니다. 실제 가점과 자격은 청약홈 기준으로 확인하세요.