종합부동산세, 나는 대상일까: 일곱 단계로 판별하기

종합부동산세는 11월 말에 고지서가 나가고 12월 1일부터 15일까지 냅니다. 그런데 주택을 가진 사람 대부분은 고지서를 받지 않습니다. 기본공제 문턱이 높아서 그 아래는 대상에서 빠지기 때문입니다. 문제는 내가 그 위인지 아래인지를 헷갈리는 경우예요. 뉴스에서 본 숫자와 이웃에게 들은 이야기가 섞이면 판단이 흐려집니다.

아래 순서를 하나씩 따라가면 대상 여부와 대략의 세액이 나옵니다. 중간에 걸리지 않으면 그 지점에서 끝납니다.

1단계. 6월 1일 기준으로 내 이름의 주택을 센다

과세기준일은 재산세와 같은 6월 1일입니다. 그날 소유자였다면 그해 종부세 대상이고, 6월 2일에 산 집은 올해 계산에서 빠집니다. 반대로 6월 초에 판 집이라도 6월 1일에 내 명의였다면 올해분은 내 몫입니다.

주택 수는 사람 단위로 셉니다. 부부가 각각 한 채씩 갖고 있으면 각자 1주택자로 봅니다. 공동명의로 한 채를 나눠 가진 경우 두 사람 모두 그 주택을 가진 것으로 계산하는 게 기본이고, 부부가 한 채만 공동명의로 갖고 있다면 1세대1주택자처럼 계산해 달라고 신청하는 길이 따로 열려 있습니다.

2단계. 공시가격 합계를 구한다

합산에 쓰는 값은 공시가격입니다. 실거래가나 내가 산 가격을 넣으면 실제보다 훨씬 크게 나옵니다. 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 주소로 조회합니다.

주택이 여러 채면 공시가격을 모두 더합니다. 지분만 가진 주택은 지분에 해당하는 금액만 더합니다. 등록임대주택이나 사원용 주택처럼 합산에서 빼 주는 유형이 있는데, 이건 자동으로 빠지지 않고 9월 16일부터 30일까지 합산배제 신고를 해야 반영됩니다. 이 시기를 놓치면 12월 고지서에 그대로 얹혀 나옵니다.

3단계. 기본공제 문턱을 넘는지 본다

여기서 대부분 판별이 끝납니다.

공시가격 합계가 문턱 이하면 종부세는 0원입니다. 여기서 끝내도 됩니다. 문턱을 넘었다면 4단계로 갑니다.

1세대1주택은 세대원 중 한 사람만 주택을 갖고 있고 그 주택이 한 채인 경우입니다. 세대원 누군가에게 다른 주택이 있으면 공제 기준이 9억원으로 내려갑니다. 이 판정 하나로 3억원어치가 왔다 갔다 하니, 세대 구성부터 확인하는 게 순서입니다.

4단계. 초과분의 60%를 과세표준으로 잡는다

공시가격 합계에서 기본공제를 빼고, 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 적용한 값이 과세표준입니다. 초과분 전부에 세금을 매기지 않는다는 뜻이라, 문턱을 조금 넘은 정도면 과세표준이 아주 작게 나옵니다.

예를 들어 1세대1주택으로 공시가격이 13억원이면 초과분이 1억원이고, 과세표준은 6천만원입니다. 60%는 2026년 기준값이고 연 단위로 조정될 수 있습니다.

5단계. 주택 수에 맞는 세율을 찾는다

과세표준 구간별 누진세율입니다. 각 구간의 세율을 과세표준 전체에 적용한 뒤 누진공제를 빼면 산출세액이 나옵니다.

여기서 오해가 하나 갈립니다. 3주택 이상이면 무조건 중과된다고 알고 있는 경우가 많은데, 표를 보면 과세표준 12억원까지는 두 열의 세율이 같습니다. 공시가격 합계 20억원인 3주택자와 2주택자를 각각 계산해 보면 과세표준이 6억 6천만원으로 같고, 세율도 1.0%로 같아서 세액이 똑같이 나옵니다. 중과가 실제로 갈라지는 건 과세표준이 12억원을 넘어선 다음, 그러니까 공시가격 합계로는 상당히 높은 구간부터입니다.

6단계. 1세대1주택이면 세액공제를 뺀다

산출세액이 나왔으면 세액공제 차례입니다. 두 종류가 있고 둘 다 1세대1주택에만 적용됩니다.

두 공제는 더해서 적용하되 합쳐서 80%가 한도입니다. 예를 들어 68세이면서 12년째 보유 중이면 30%에 40%를 더해 70%가 공제됩니다. 이 공제는 산출세액에서 곧바로 깎아 주는 방식이라 체감이 큽니다.

7단계. 농어촌특별세 20%를 얹는다

세액공제까지 마친 본세에 20%를 더한 금액이 실제 납부액입니다. 종부세 고지서 금액이 계산해 본 것보다 조금 크게 느껴진다면 이 줄 때문입니다.

예시로 검산하기

1세대1주택, 공시가격 15억원인 경우를 처음부터 끝까지 따라가 보겠습니다.

같은 집을 68세가 12년째 보유 중이라면 세액공제 70%가 붙습니다. 산출세액 90만원의 30%인 27만원이 본세가 되고, 농어촌특별세 5만 4천원을 더해 32만 4천원으로 내려갑니다.

공시가격이 20억원인 1세대1주택이라면 과세표준이 4억 8천만원이 되어 0.7% 구간으로 올라갑니다. 산출세액은 4억 8천만원의 0.7%인 336만원에서 누진공제 60만원을 뺀 276만원이고, 농어촌특별세 55만 2천원을 더해 331만 2천원입니다. 공시가격이 15억원에서 20억원으로 오르는 사이 납부액은 108만원에서 331만 2천원으로 세 배 넘게 뜁니다.

본인 조건을 넣어 보려면 종합부동산세 계산기를 쓰면 됩니다.

계산기 값과 고지서가 다른 이유

계산기는 위 일곱 단계를 그대로 따르는 약식입니다. 실제 고지서에는 몇 가지가 더 반영됩니다.

• 재산세 중복분 공제: 같은 주택에 이미 낸 재산세 중 종부세 과세표준과 겹치는 부분을 빼 줍니다. 이 공제가 들어가면 실제 세액은 계산기 값보다 낮아집니다.
• 세부담 상한: 직전 연도 보유세와 비교해 일정 배수를 넘지 못하게 막는 장치가 있습니다.
• 공동명의 1주택 특례: 부부가 한 채를 공동명의로 가진 경우 1세대1주택 방식으로 계산해 달라고 신청할 수 있습니다. 신청 여부에 따라 결과가 달라집니다.
• 합산배제 신고: 9월에 신고한 임대주택 등은 합계에서 빠집니다.

그러니 계산기 결과는 어느 구간에 있는지 가늠하는 용도로 보시고, 확정 세액은 11월 말 고지서와 홈택스에서 확인하세요.

자주 묻는 질문

재산세를 냈는데 종부세를 또 내면 이중과세 아닌가요? 같은 주택에 두 세금이 걸리는 건 맞지만, 종부세를 계산할 때 이미 낸 재산세 중 겹치는 부분을 빼 줍니다. 그래서 실제 부담은 단순 합산보다 작습니다. 재산세는 지방세로 시·군·구에서, 종부세는 국세로 세무서에서 부과한다는 차이도 있습니다. 재산세 고지서 보는 법은 재산세 가이드에 정리해 두었습니다.

공시가격 12억원짜리 집 한 채인데 고지서가 안 왔습니다. 정상입니다. 1세대1주택 기본공제가 12억원이라 공시가격이 12억원이면 과세표준이 0원이 되고, 종부세도 0원입니다. 12억원을 넘어서야 고지서가 나갑니다.

부부 공동명의로 하면 유리한가요? 경우에 따라 갈립니다. 각자 9억원씩 공제받는 쪽이 유리할 수도 있고, 1세대1주택 특례를 신청해 12억원 공제에 고령자와 장기보유 공제까지 받는 쪽이 유리할 수도 있습니다. 나이가 많고 보유 기간이 길수록 특례 신청 쪽이 유리해지는 흐름이라, 두 방식을 모두 계산해 보고 정하는 게 맞습니다.

세액이 커서 기한 안에 다 내기 어렵습니다. 납부세액이 일정 금액을 넘으면 일부를 나중에 나눠 내는 분납이 됩니다. 기준 금액과 분납 기한은 해마다 고지서 안내문과 국세청 안내에 나오니 그쪽에서 확인하세요. 신용카드 납부도 가능하지만 납부대행 수수료가 붙습니다.

기본공제액, 공정시장가액비율, 세율은 법령 개정으로 바뀔 수 있습니다. 이 글은 2026년 기준값으로 쓴 추정이며, 실제 납부 전에는 국세청 안내와 고지서를 확인하세요.