잔금날 통장에서 빠져나가는 돈, 항목별로 세어 보기

매매 계약을 하고 나면 잔금 날짜가 정해집니다. 그날 준비해야 하는 돈은 계약서에 적힌 잔금만이 아닙니다. 세금과 수수료가 여러 갈래로 붙고, 항목마다 내는 곳도 시점도 다릅니다. 며칠 안에 수백만원에서 수천만원이 추가로 나가는데, 이걸 미리 세어 두지 않으면 대출 실행일에 자금이 모자라는 일이 생깁니다.

나가는 돈을 성격별로 나눠 보겠습니다.

그날 전후로 나가는 돈 목록

등기 부대비용 계산기가 다루는 것은 이 중 셋입니다. 국민주택채권, 인지세, 등기신청수수료입니다. 나머지는 성격이 달라 따로 계산해야 합니다.

계산기가 잡는 세 가지

국민주택채권. 소유권이전등기를 하려면 국민주택채권을 사야 합니다. 매입 금액은 시가표준액에 정해진 비율을 곱해 정합니다. 서울과 광역시가 그 밖의 지역보다 비율이 높고, 시가표준액이 클수록 비율도 올라갑니다. 시가표준액이 2,000만원에 못 미치면 매입 의무가 없습니다.

대부분은 채권을 산 자리에서 바로 되팝니다. 표면금리가 낮아 만기까지 들고 있을 이유가 크지 않기 때문입니다. 되팔면 액면보다 낮은 값을 받게 되고, 그 차액만 실제 부담으로 남습니다. 채권 매입액이 1,456만원이라도 실제로 통장에서 나가는 돈은 100만원대인 이유가 이것입니다.

인지세. 매매계약서에 붙는 세금이고 거래금액 구간별 정액입니다. 1,000만원 이하는 없고, 금액이 올라가면서 단계적으로 커져 10억원을 넘으면 35만원입니다. 인지세는 계약서를 함께 만든 당사자가 부담하는 세금이라 실무에서는 매도인과 매수인이 나눠 내기도 합니다. 계산기는 전액을 기준으로 잡으니, 협의 내용에 따라 실제 부담은 절반일 수 있습니다.

등기신청수수료. 신청 방식으로 갈립니다. 등기소를 직접 찾아가면 18,000원, 전자표준양식으로 작성해 제출하면 15,000원, 전자신청은 10,000원입니다.

예시 두 건

같은 절차인데 지역과 금액에 따라 얼마나 달라지는지 보겠습니다. 채권 할인율은 8%로 잡았습니다.

두 건의 차이는 대부분 채권에서 나옵니다. 시가표준액이 커지면서 매입률까지 함께 올라가기 때문에, 부담이 금액보다 빠르게 늘어납니다. 인지세는 두 건 모두 15만원으로 같습니다. 3억원과 8억원이 같은 구간에 들어 있기 때문입니다.

채권 할인율이 매일 바뀐다는 말의 크기

채권을 되팔 때 적용하는 할인율은 시장금리에 따라 매일 움직입니다. 계산기의 8%는 추정값이고, 실제 잔금날 값은 다를 수 있습니다. 예시 A로 폭을 보면 이렇습니다.

할인율 2%포인트 차이가 29만원가량을 움직입니다. 시가표준액이 큰 거래일수록 이 폭도 커집니다. 잔금일은 이미 정해져 있어 날짜를 고를 여지가 없으니, 여유 자금을 조금 넉넉히 잡아 두는 정도가 현실적인 대응입니다. 당일 정확한 금액은 주택도시기금 사이트나 은행 창구에서 조회할 수 있고, 실제 매입은 일정 단위로 끊어 이뤄지므로 계산기 값과 원 단위 차이가 날 수 있습니다.

큰 덩어리는 부대비용 바깥에 있다

부대비용을 세다 보면 규모를 놓치기 쉽습니다. 예시 A의 부대비용은 133만원인데, 같은 거래에서 취득세는 훨씬 큽니다.

8억원짜리 주택을 1주택으로 취득하고 전용면적이 85제곱미터 이하라면, 취득세 본세가 1,864만원, 지방교육세가 186만 4,000원으로 합계 2,050만 4,000원입니다. 부대비용의 열다섯 배가 넘습니다. 중개보수도 상한 기준으로 320만원이고 여기에 부가세가 별도로 붙습니다.

예시 B의 3억원 거래라면 취득세 본세 300만원에 지방교육세 30만원으로 330만원, 중개보수 상한은 120만원입니다.

정리하면 순서는 이렇습니다. 취득세를 먼저 계산하고, 중개보수를 확인하고, 법무사 견적을 받고, 마지막에 부대비용을 더합니다. 부대비용은 금액이 가장 작지만 잔금 당일에 현금으로 준비해야 하는 항목이라 빠뜨리면 곤란해집니다.

시가표준액과 매매가는 다른 값

계산기에 넣는 숫자를 헷갈리는 경우가 많습니다. 항목마다 기준으로 삼는 금액이 다릅니다.

• 국민주택채권은 시가표준액을 봅니다. 아파트라면 공동주택 공시가격입니다.
• 인지세는 계약서에 적힌 거래금액을 봅니다.
• 취득세는 실제 취득가액을 봅니다.

시가표준액은 보통 매매가보다 낮습니다. 매매가를 넣으면 채권 매입액이 실제보다 크게 계산됩니다. 시가표준액은 부동산공시가격 알리미에서 주소로 조회할 수 있습니다.

줄일 수 있는 것과 못 줄이는 것

줄일 여지가 있는 항목

• 법무사 보수. 자율 요금이라 사무소마다 차이가 큽니다. 두세 곳에서 견적을 받아 보면 차이가 드러납니다.
• 등기신청수수료. 전자신청으로 하면 8,000원이 줄어듭니다. 금액은 작습니다.
• 중개보수. 조례 상한 안에서 협의할 수 있습니다. 상한을 넘는 약정은 효력이 없습니다.

정해져 있는 항목

• 인지세. 구간별 정액이라 협의 대상이 아닙니다.
• 채권 매입률. 시가표준액과 지역으로 결정됩니다.
• 취득세. 취득가액과 주택 수, 면적으로 결정됩니다. 생애최초나 신혼 관련 감면 요건에 해당하는지는 따로 확인할 가치가 있습니다.

법무사에게 맡길지 직접 할지

셀프등기가 가능합니다. 다만 아끼는 돈은 법무사 보수뿐이고, 채권과 인지세, 신청수수료는 누가 하든 같습니다. 대출을 끼고 사는 경우에는 근저당권 설정 등기를 함께 처리해야 해서 은행이 지정한 법무사가 오는 경우가 많습니다. 이때 소유권이전등기까지 같이 맡길지, 그 부분만 따로 할지는 선택할 수 있습니다.

직접 하기로 했다면 잔금일 당일 등기소 업무 시간 안에 접수를 마쳐야 하고, 서류가 하나라도 빠지면 다시 가야 합니다. 매도인 인감증명서나 등기필정보처럼 상대방에게 받아야 하는 서류가 있어서, 잔금 자리에서 확인하고 바로 이동하는 흐름을 미리 짜 두어야 합니다.

자주 묻는 질문

시가표준액은 어디서 확인하나요? 아파트나 연립주택은 부동산공시가격 알리미에서 주소로 조회하면 공동주택 공시가격이 나옵니다. 단독주택은 개별주택가격을 봅니다. 매매가와 다른 값이니 계산기에 매매가를 넣지 마세요.

채권을 사지 않고 넘어갈 수 있나요? 시가표준액이 2,000만원 이상이면 매입 의무가 있어 등기 절차에서 확인합니다. 되팔지 않고 보유하는 선택은 가능하지만, 표면금리가 낮아 대부분 즉시 매도합니다. 보유하면 당장 나가는 돈은 매입액 전체가 됩니다.

계산기 합계에 취득세가 왜 없나요? 성격과 신고 절차가 달라서 분리했습니다. 취득세는 취득일부터 정해진 기한 안에 위택스나 시군구청에 신고하고 납부하는 지방세이고, 금액도 부대비용보다 훨씬 큽니다. 취득세 계산기에서 따로 확인하세요.

부대비용까지 대출로 충당할 수 있나요? 주택담보대출은 담보 가치와 소득 기준으로 한도가 정해지므로, 부대비용을 별도로 얹어 주지는 않습니다. 대출 한도가 매매가를 다 메우지 못하는 경우가 대부분이라 부대비용은 자기자금으로 준비해야 합니다. 감당 가능한 대출 규모는 주택담보대출 한도가 왜 이것밖에 안 나올까에서 확인할 수 있습니다.

이 글의 금액은 2026년 6월 기준 요율로 계산한 추정입니다. 채권 할인율은 매일 바뀌고 법무사 보수와 중개보수는 협의에 따라 달라지니, 잔금 전에 실제 금액을 다시 확인하세요. 세율과 요율 자체가 바뀌는 경우도 있으니 공식 채널을 함께 보시길 권합니다.