전월세 전환율: 집주인이 월세로 돌리자고 할 때

만기가 다가오면 집주인에게서 연락이 옵니다. 전세금을 그대로 두기는 어려우니 일부를 월세로 돌렸으면 한다는 이야기이고, 대개 금액까지 함께 옵니다. “보증금 2억 남기고 월세 90만원 어떠세요” 같은 식이에요.

이 제안을 받았을 때 가장 먼저 할 일은 그 월세가 법이 허용하는 범위 안인지 확인하는 것입니다. 계산은 곱셈 하나와 나눗셈 하나로 끝납니다.

제안받은 월세를 보증금으로 되돌려 본다

전환율을 이용하면 월세를 보증금 금액으로 환산할 수 있습니다. 월세에 12를 곱해 1년치 임대료를 만든 다음, 전환율로 나누면 됩니다.

기준금리 2.5% 시점의 상한 전환율 4.5%로 계산하면 월세 90만원은 1년에 1,080만원이고, 이를 0.045로 나누면 2억 4,000만원이 나옵니다. 보증금 2억원을 월세로 돌리자면서 2억 4,000만원어치 월세를 부르고 있는 셈입니다.

이렇게 뒤집어 보면 상한을 넘는지 바로 드러납니다. 되돌린 금액이 실제로 전환하는 보증금보다 크면 상한 초과입니다.

상한이 기준금리를 따라가는 이유

법정 상한은 두 값 중 낮은 쪽입니다. 하나는 연 10%라는 고정된 천장이고, 다른 하나는 한국은행 기준금리에 2%포인트를 더한 값입니다. 기준금리 2.5% 시점에서는 4.5%가 상한이 됩니다.

기준금리에 연동한 이유는 보증금이 임대인 입장에서 무이자로 맡아 두는 돈이기 때문입니다. 그 돈을 돌려주는 대신 월세를 받는다면, 돌려준 돈으로 벌 수 있었을 만큼이 기준이 되는 구조예요. 그래서 금리가 오르면 상한도 올라 임대인이 요구할 수 있는 월세가 커지고, 금리가 내리면 반대가 됩니다.

이 계산기의 4.5%는 2026년 6월 기준금리를 기준으로 잡은 값입니다. 금리가 바뀌면 상한도 바뀌니, 계약을 앞두고 있다면 그 시점 기준금리를 확인하세요.

전환하는 보증금별 상한 월세

보증금에 0.045를 곱한 뒤 12로 나눈 값입니다.

전환하는 보증금이 1억원이면 월세 상한이 37만 5,000원이라는 점만 기억해 두면, 나머지는 비례해서 암산할 수 있습니다. 2억이면 75만원, 5,000만원이면 18만 7,500원입니다.

예시: 전세 4억을 보증금 2억과 월세로

앞의 제안을 끝까지 계산해 보겠습니다.

• 기존 전세보증금 4억원, 그중 2억원을 월세로 전환
• 전환 대상 보증금 2억원에 0.045를 곱하면 900만원
• 900만원을 12로 나누면 월 75만원

법정 상한은 75만원입니다. 제안받은 90만원은 15만원이 더 많고, 1년으로 치면 180만원 차이입니다. 2년 계약이면 360만원이 됩니다.

여기서 선택지는 셋입니다. 상한을 근거로 75만원을 제시하거나, 월세를 90만원으로 두는 대신 남기는 보증금을 1억 6,000만원으로 낮추거나, 조건이 맞지 않으면 다른 집을 찾는 것입니다. 두 번째 방법이 성립하는 이유는 90만원이 2억 4,000만원에 대응하는 월세이기 때문입니다. 4억에서 2억 4,000만원을 빼면 남는 보증금이 1억 6,000만원이 됩니다.

내 조건으로 바로 확인하려면 전월세 전환 계산기에 전환할 보증금이나 제안받은 월세를 넣어 보세요.

이 상한이 닿지 않는 곳

전환율 상한은 만능이 아닙니다. 적용 범위를 오해하면 협상 근거가 흔들립니다.

처음부터 월세로 맺는 새 계약. 법 조항은 이미 맺어져 있는 임대차의 보증금을 월세로 전환하는 상황을 두고 쓰였습니다. 새로 집을 구하면서 처음부터 보증금 얼마에 월세 얼마로 계약하는 경우까지 이 상한이 강제되는지는 해석이 갈립니다. 실제로는 시세가 기준이 되는 경우가 많으니, 신규 계약이라면 상한 계산은 참고값으로만 쓰세요.

월세를 보증금으로 되돌리는 방향. 계산기는 양쪽 방향을 모두 환산해 주지만, 법이 상한을 정해 둔 것은 보증금에서 월세로 가는 방향입니다. 반대 방향 숫자는 같은 전환율을 거꾸로 적용한 참고값으로 보는 편이 정확합니다.

갱신 때의 인상 한도는 별개. 계약을 갱신하면서 임대료를 올리는 데는 별도의 한도 규정이 함께 걸립니다. 전환율만 맞으면 된다고 생각했다가 인상 폭에서 걸리는 경우가 있으니, 갱신 상황이라면 두 규정을 같이 확인하세요. 구체적인 한도는 시행령에 정해져 있고 바뀔 수 있으니 법령 원문이나 공식 안내로 보는 것이 안전합니다.

보증금이 줄면 같이 달라지는 것

월세로 돌리면 목돈이 통장에 들어옵니다. 그 돈이 생기는 대신 몇 가지가 함께 움직입니다.

확정일자를 다시 챙겨야 합니다. 보증금과 월세가 바뀌면 변경 계약서를 쓰게 되는데, 이때 확정일자를 새로 받아 두는 편이 안전합니다. 금액이 줄어드는 방향이라도 서류를 정리해 두면 나중에 다툴 일이 줄어듭니다.

보증보험 조건이 바뀝니다. 전세보증금 반환보증에 가입해 두었다면 보증금액이 달라지므로 변경 신고가 필요합니다. 보험료도 보증금에 연동되니 다시 확인하세요.

월세는 연말정산에서 공제 대상이 될 수 있습니다. 무주택 세대주 여부, 총급여 기준, 주택 규모 등 요건이 붙고 공제율과 한도는 자주 바뀝니다. 국세청 안내로 그해 기준을 확인하는 게 좋습니다. 요건에 든다면 월세로 나가는 돈의 일부가 세금에서 돌아오므로 실질 부담이 계산보다 조금 낮아집니다.

돌려받은 목돈을 어디에 둘지 정해야 합니다. 2억원을 돌려받아 연 3%짜리 예금에 넣는다고 가정하면 세전 이자가 1년에 600만원, 월 50만원입니다. 상한대로 월세 75만원을 낸다면 매달 25만원이 더 나가는 구조가 됩니다. 전환율이 예금 금리보다 높은 한 이 차이는 남습니다. 목돈을 반드시 써야 할 곳이 있는 경우가 아니라면 전세를 유지하는 편이 계산상 유리한 이유가 여기에 있습니다.

협의 전에 정리해 둘 것

• 지금 기준금리와 그에 따른 상한 전환율
• 전환하려는 보증금 금액과 그에 대응하는 상한 월세
• 제안받은 월세를 보증금으로 되돌린 금액
• 갱신인지 신규 계약인지
• 돌려받는 목돈의 용처와 예상 이자

이 다섯 가지를 적어 두고 이야기를 시작하면 감으로 오가는 흥정이 줄어듭니다. 상한은 법이 정한 선이라 그 위로는 인정되지 않지만, 상한 아래에서 얼마로 정할지는 협의 사항입니다. 시세보다 낮은 조건으로 오래 살아 온 집이라면 상한을 그대로 받는 것이 무난하고, 주변에 빈집이 많은 시기라면 상한보다 낮게 협의될 여지도 있습니다.

자주 묻는 질문

상한을 넘는 월세로 계약해 버렸으면 어떻게 되나요? 상한을 넘는 부분은 법적으로 인정되지 않습니다. 다만 이미 낸 돈을 돌려받는 과정은 협의나 분쟁조정을 거쳐야 하므로 시간이 걸립니다. 계약서에 서명하기 전에 계산해 보는 편이 훨씬 간단합니다. 대한법률구조공단이나 지역 임대차분쟁조정위원회에 상담할 수 있습니다.

기준금리가 내리면 이미 맺은 계약의 월세도 내려가나요? 자동으로 내려가지는 않습니다. 상한은 전환하는 시점을 기준으로 판단합니다. 다음 갱신이나 재계약 때 낮아진 상한을 근거로 조정을 요구할 수는 있습니다.

보증금을 늘리고 월세를 줄이는 반대 방향도 요구할 수 있나요? 요구할 수는 있지만 임대인이 응할 의무는 없습니다. 보증금에서 월세로 가는 방향에만 상한 규정이 있고, 반대 방향은 협의 사항입니다. 이때는 같은 전환율로 환산한 금액을 협의의 출발점으로 삼는 정도가 현실적입니다.

전환율이 낮을수록 세입자에게 유리한가요? 보증금을 월세로 돌리는 상황에서는 그렇습니다. 전환율이 낮으면 같은 보증금에 붙는 월세가 작아지기 때문입니다. 기준금리 2.5% 시점의 4.5%로 2억원을 전환하면 월 75만원이지만, 전환율이 3.5%라면 월 58만 3,333원이 됩니다.

집을 옮기거나 계약을 정리하는 김에 드는 다른 비용도 함께 보려면 집 살 때 내는 취득세와 잔금날 통장에서 빠져나가는 돈을 참고하세요. 여기 숫자는 법정 상한을 기준으로 한 추정이며, 실제 계약 조건은 협의와 개별 사정에 따라 달라집니다.