양도소득세 기본정리: 보유기간별 세율, 장기보유특별공제, 1세대 1주택 비과세

집이나 땅을 팔아서 이익이 나면 그 이익에 세금이 붙습니다. 이것이 양도소득세예요. 산 값보다 비싸게 팔았을 때, 오른 금액을 기준으로 계산합니다. 얼마에 팔았느냐가 아니라 얼마가 올랐느냐가 핵심이라, 같은 값에 팔아도 취득가에 따라 세금이 크게 달라집니다.

여기서는 살 때보다 오른 집 한 채를 파는 가장 흔한 경우를 기준으로 계산 흐름을 정리했습니다. 다주택 중과, 조정대상지역 거주요건, 각종 감면은 조건에 따라 크게 달라지는 부분이라 아래에서는 약식으로만 짚습니다. 실제 신고는 개인 상황에 따라 달라지니 마지막에 안내한 방법으로 꼭 확인하세요.

양도차익부터 과세표준까지

세금을 매기는 순서는 이렇습니다. 먼저 판 값에서 산 값과 비용을 빼서 이익을 구하고, 거기서 보유기간에 따른 공제를 빼고, 마지막으로 연 기본공제를 뺍니다. 남은 금액이 세율을 곱하는 대상, 즉 과세표준입니다.

1. 양도가액(판 값)에서 취득가액(산 값)과 필요경비를 뺀 것이 양도차익
2. 양도차익에서 장기보유특별공제를 빼면 양도소득금액
3. 양도소득금액에서 기본공제 연 250만원을 빼면 과세표준
4. 과세표준에 세율을 곱하면 산출세액

필요경비에는 취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 자본적 지출(발코니 확장 같은 가치를 높이는 공사) 등이 들어갑니다. 도배나 장판 같은 단순 수리비는 대개 인정되지 않습니다. 기본공제 250만원은 한 해에 한 번, 사람마다 적용됩니다.

보유기간별 세율

가장 크게 갈리는 요소가 얼마나 오래 갖고 있었느냐입니다. 짧게 갖고 있다가 팔면 세율이 매우 높고, 2년을 넘기면 소득 크기에 따라 6%에서 45%까지 붙는 기본세율로 내려갑니다.

짧은 보유의 70%, 60%는 단일 세율이라 과세표준에 그대로 곱합니다. 2년을 넘기면 아래 누진 구조를 씁니다.

누진공제는 계산을 간단히 하려고 쓰는 값입니다. 과세표준에 해당 구간 세율을 곱한 뒤 누진공제를 빼면 산출세액이 나옵니다. 예를 들어 과세표준이 8,000만원이면 8,000만원의 24%인 1,920만원에서 576만원을 뺀 1,344만원이 산출세액입니다.

산출세액이 정해지면 여기에 지방소득세 10%가 별도로 붙습니다. 위 1,344만원이면 지방소득세 134만원을 더해 실제 부담은 약 1,478만원이 됩니다.

장기보유특별공제

오래 보유했다면 양도차익의 일부를 빼주는 장기보유특별공제가 있습니다. 3년 이상 보유했을 때부터 적용되고, 집을 몇 채 갖고 있느냐에 따라 공제율이 다릅니다.

일반적인 경우(1세대 1주택 요건을 못 채운 주택이나 토지 등)는 보유 1년마다 2%씩, 최대 30%까지 공제합니다. 15년을 보유하면 30% 한도에 닿습니다.

1세대 1주택이면서 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 경우에는 훨씬 큰 공제를 받습니다. 보유기간에 1년당 4%, 거주기간에 1년당 4%를 각각 적용하고, 각 항목이 최대 40%까지라 합치면 최대 80%까지 공제됩니다. 10년 보유하고 10년 거주하면 이 한도에 닿습니다.

거주 요건이 붙는다는 점이 중요합니다. 같은 10년을 보유해도, 실제로 살았느냐 세를 줬느냐에 따라 공제가 크게 벌어집니다. 단기 보유(2년 미만)에는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.

1세대 1주택 비과세와 12억 안분

한 세대가 집 한 채만 가진 경우, 2년 이상 보유한 뒤 팔면 양도가 12억원까지는 세금을 물리지 않습니다. 조정대상지역에서 취득한 집이라면 2년 거주 요건이 추가됩니다.

문제는 12억원을 넘는 고가주택입니다. 이때는 전체가 과세되는 것이 아니라, 양도차익 가운데 12억원을 넘는 금액이 양도가에서 차지하는 비율만큼만 과세합니다.

예를 들어 15억원에 팔아 양도차익이 5억원이라면, 12억원을 넘는 3억원이 양도가 15억원의 20%이므로 양도차익 5억원 가운데 20%인 1억원만 과세 대상이 됩니다. 나머지 4억원은 비과세로 빠집니다. 여기에 앞서 본 장기보유특별공제(1세대 1주택 요건을 갖췄다면 최대 80%)와 기본공제를 적용하면 실제 과세표준은 더 줄어듭니다.

예시로 보는 계산

1세대 1주택으로 5억원에 사서 9억원에 판 집을 봅니다. 10년 보유하고 10년 거주했다고 가정합니다.

• 양도가 9억원은 12억원 이하라서 1세대 1주택 비과세
• 2년 보유 요건도 넘겼으므로 양도세는 0원

이번에는 같은 집을 산 지 1년 반 만에 8억원에 팔았다고 봅시다.

• 양도차익: 8억원에서 취득가 5억원을 빼면 3억원 (필요경비는 편의상 생략)
• 보유 2년 미만이라 비과세도, 장기보유특별공제도 적용되지 않음
• 기본공제 250만원을 빼면 과세표준 약 2억 9,750만원
• 세율 60%를 곱해 산출세액 약 1억 7,850만원, 지방소득세 10%를 더하면 약 1억 9,635만원

같은 집, 같은 사람인데 언제 파느냐에 따라 세금이 0원과 2억원 가까이로 갈립니다. 보유·거주기간이 왜 중요한지 보여주는 부분입니다. 내 조건을 넣어 대략 얼마인지 보려면 양도소득세 계산기에서 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

손해를 보고 팔아도 세금을 내나요?

아니요. 양도소득세는 이익에 매기는 세금이라, 산 값보다 싸게 팔아 손실이 나면 낼 세금이 없습니다. 다만 같은 해에 다른 자산을 팔아 이익이 났다면 손실과 통산해 계산할 수 있으니, 신고 자체는 챙기는 편이 낫습니다.

공동명의로 하면 세금이 줄어드나요?

부부 공동명의면 양도차익이 지분만큼 나뉘어 각자에게 세금이 매겨집니다. 기본공제 250만원도 사람마다 적용되고, 누진세율 구조상 소득이 쪼개지면 적용 세율이 낮아질 수 있어 대체로 유리합니다. 다만 취득세나 대출 조건 등 다른 요소도 함께 봐야 합니다.

다주택자면 세율이 얼마나 올라가나요?

집을 두 채 이상 가진 상태에서 조정대상지역 주택을 팔면 기본세율에 중과가 더해집니다. 2026년 5월 10일부터 2주택은 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산됩니다. 여기에 장기보유특별공제도 배제되는 등 조건이 복잡하니, 다주택이라면 양도일과 주택 수를 기준으로 세무사나 홈택스에서 반드시 확인하세요.