월세 받으면 세금 내야 하나: 주택임대소득세 완전정리

세를 놓고 월세를 받기 시작하면 세금 이야기가 따라옵니다. 그런데 주택임대소득세는 세율 하나로 정리되지 않습니다. 연 임대수입이 2천만원을 넘느냐 아니냐에 따라 계산 방식이 통째로 갈리기 때문입니다. 같은 사람이 같은 집을 세놓아도 수입이 어느 쪽에 있느냐에 따라 세금을 구하는 절차가 달라집니다. 두 세계를 나눠서 보겠습니다.

그 전에: 애초에 과세 대상인지부터

계산에 들어가기 전에 확인할 것이 하나 있습니다. 월세를 받는다고 모두 과세 대상이 되지는 않습니다. 보유한 주택이 몇 채인지, 그 집의 기준시가가 얼마인지에 따라 과세 여부가 먼저 갈립니다. 보증금만 받는 전세인지 월세인지도 판정에 영향을 줍니다.

이 판정은 계산기가 대신해 주지 않습니다. 이 페이지의 계산기와 아래 설명은 과세 대상이라는 전제에서 세액이 얼마인지를 보는 것이니, 내 경우가 대상인지는 홈택스나 세무서에서 먼저 확인하세요.

두 세계를 가르는 선: 연 2천만원

과세 대상이라면 다음으로 볼 것은 한 해 임대수입의 합계입니다.

2천만원 이하 세계에서는 임대소득만 떼어 내 14%로 계산하고 끝냅니다. 다른 소득이 아무리 많아도 임대소득 쪽 세율은 올라가지 않습니다. 반면 초과하면 임대소득이 근로소득이나 사업소득과 한 덩어리가 되어, 전체 소득에 붙는 누진세율 구간이 올라갈 수 있습니다. 종합과세 쪽 계산은 종합소득세 기본정리에 따로 정리해 두었습니다.

2천만원 이하 세계: 14%로 끝내는 계산

분리과세는 세 단계로 끝납니다. 임대수입에서 필요경비를 빼고, 요건이 맞으면 기본공제를 더 뺀 다음, 남은 과세표준에 14%를 곱합니다. 여기에 그 세액의 10%가 지방소득세로 따라붙습니다.

필요경비는 실제 쓴 돈을 증빙하는 대신 수입의 일정 비율로 인정해 줍니다. 세무서와 지자체에 임대사업자로 등록하고 임대료 인상 5% 상한 같은 요건을 지키면 60%, 등록하지 않았으면 50%입니다.

기본공제는 조건이 하나 붙습니다. 분리과세 임대소득을 뺀 나머지 종합소득금액이 2천만원 이하일 때만 적용됩니다. 직장을 다니면서 세를 놓는 경우라면 이 조건에서 걸릴 수 있으니 미리 따져 봐야 합니다.

세금이 0이 되는 지점

경비율과 기본공제를 붙여 놓고 보면 세금이 아예 나오지 않는 구간이 생깁니다.

미등록이면 수입의 절반이 경비로 빠지고 기본공제 200만원을 더 뺍니다. 그래서 연 400만원, 월세로 치면 33만원가량까지는 과세표준이 0이 되어 세금이 없습니다. 등록했다면 경비 60%에 기본공제 400만원이라, 연 1,000만원, 월세 83만원가량까지 세금이 나오지 않습니다.

수입이 올라가면 두 경우의 격차가 벌어집니다. 연 수입별로 최종 세액(지방소득세 포함)을 보면 이렇습니다.

기본공제를 적용한 기준입니다. 다른 종합소득이 2천만원을 넘어 기본공제를 못 받으면 금액이 다시 올라갑니다.

예시: 월세 100만원을 받는 경우

보증금 없이 월세만 100만원을 받는다고 하면 연 임대수입은 1,200만원입니다. 2천만원 이하이니 분리과세를 선택할 수 있습니다. 등록하지 않았고 다른 종합소득이 2천만원 이하라고 두겠습니다.

• 1,200만원에서 필요경비 50%인 600만원을 빼면 600만원
• 기본공제 200만원을 더 빼면 과세표준은 400만원
• 400만원의 14%인 56만원이 임대소득세
• 그 10%인 5만 6천원이 지방소득세, 합해서 61만 6천원

같은 조건에서 조건 하나씩만 바꿔 보면 차이가 보입니다. 임대사업자로 등록했다면 경비 60%에 기본공제 400만원이 적용되어 과세표준이 80만원으로 내려가고, 최종 세액은 12만 3,200원이 됩니다. 반대로 다른 소득이 많아 기본공제를 못 받으면 과세표준이 600만원이 되어 92만 4천원으로 올라갑니다. 수입은 똑같은데 세금이 일곱 배 넘게 벌어집니다.

내 조건으로는 임대소득세 계산기에 연 수입과 등록 여부를 넣어 보세요.

2천만원을 넘으면 달라지는 것

한 해 수입이 2천만원을 넘으면 분리과세를 선택할 수 없습니다. 임대소득이 다른 소득과 합쳐져 종합소득세로 계산되고, 세율은 과세표준에 따라 6%에서 45%까지 올라갑니다. 필요경비도 일괄 비율이 아니라 실제 지출한 금액을 기준으로 잡아야 하므로 장부와 증빙이 필요해집니다.

거꾸로, 2천만원 이하라도 분리과세가 항상 유리하지는 않습니다. 다른 소득이 적어 낮은 누진 구간에 있다면 종합과세로 넣는 편이 세금이 적게 나올 수 있습니다. 분리과세는 선택 사항이니 금액이 클 때는 두 방식을 모두 계산해 보고 정하는 게 좋습니다.

신고는 5월에

주택임대소득 신고는 종합소득세 신고 기간인 5월에 함께 합니다. 분리과세를 선택하는 경우에도 5월에 신고서를 냅니다. 임대사업자로 등록했다면 지난해 수입 내역을 정리하는 사업장 현황신고를 이듬해 2월에 따로 해야 하는 점도 기억해 두세요.

계산기와 이 글의 숫자는 수입금액과 등록 여부만으로 푸는 약식입니다. 보증금에 붙는 간주임대료, 보유 주택 수에 따른 과세 판정, 여러 채를 세놓을 때의 합산은 반영되지 않았습니다. 실제 신고 전에는 홈택스에서 확인하세요.

자주 묻는 질문

전세보증금만 받아도 세금이 나오나요? 월세 없이 보증금만 받는 경우에도 보유 주택 수에 따라 보증금을 임대료로 환산한 간주임대료가 수입으로 잡힐 수 있습니다. 이 계산기는 간주임대료를 반영하지 않으니, 보증금 비중이 크다면 홈택스에서 별도로 확인해야 합니다.

임대사업자로 등록하면 무조건 이득인가요? 세금만 보면 경비율이 50%에서 60%로, 기본공제가 200만원에서 400만원으로 올라가니 유리합니다. 다만 임대료 인상 5% 상한과 의무 임대 기간 같은 조건이 함께 따라오고, 어기면 혜택이 취소되거나 과태료가 붙을 수 있습니다. 세금 절감액과 운영 제약을 같이 놓고 판단하세요.

월세를 현금으로 받으면 신고하지 않아도 되나요? 임차인이 월세 세액공제를 받거나 확정일자를 받아 두면 임대 사실이 자료로 남습니다. 신고하지 않았다가 나중에 드러나면 세금에 가산세가 더해집니다. 앞서 본 것처럼 수입이 크지 않으면 세금이 0이거나 수십만원 수준이라, 신고를 미룰 이유가 크지 않습니다.